Se você é dono de um terreno ou trabalha na área de construção civil, já deve ter ouvido falar em desmembramento e remembramento de lotes. Esses termos podem soar técnicos, mas são ferramentas essenciais para reorganizar imóveis e atender às necessidades de expansão urbana. Imagine dividir um lote grande para vender partes dele ou unir lotes vizinhos para criar um espaço maior para uma obra ambiciosa – é isso que estamos falando aqui. Neste guia, vou explicar tudo de forma clara, passo a passo, com base na legislação brasileira, como a Lei Federal nº 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano. Vamos tornar isso acessível tanto para leigos quanto para profissionais da arquitetura e engenharia.
O desmembramento é o processo de dividir um imóvel maior em lotes menores. É comum em áreas urbanas onde há demanda por terrenos compactos para residências, comércios ou investimentos. Por exemplo, um lote de 1.000 m² pode ser dividido em dois de 500 m² cada, facilitando a venda ou a construção individual em cada parte.
De acordo com o artigo 4º da Lei 6.766/1979, o desmembramento só é permitido em zonas urbanas consolidadas, com infraestrutura básica como água, esgoto e energia elétrica. Sem isso, o processo pode ser barrado pela prefeitura. É importante notar que, em muitos municípios, há uma área mínima exigida para lotes – tipicamente 125 m² em áreas urbanas, mas isso varia conforme o plano diretor local (conforme orientações do Ministério das Cidades).
Já o remembramento é o oposto: a união de dois ou mais lotes adjacentes em um só imóvel maior. Pense em juntar lotes residenciais para construir um edifício ou um galpão industrial. Esse procedimento é regulado pela mesma Lei 6.766/1979 e exige que os lotes sejam contíguos e tenham o mesmo proprietário ou acordo mútuo.
No remembramento, a matrícula do imóvel original é atualizada no cartório de registro de imóveis, criando uma nova descrição com a área total somada. É uma operação mais simples que o desmembramento, mas ainda assim requer aprovações municipais para verificar conformidade com o zoneamento urbano. Referência prática: o Código Civil (Lei 10.406/2002) reforça a necessidade de registro para que a união seja válida perante terceiros.
Realizar um desmembramento exige planejamento e burocracia, mas com orientação, é gerenciável. Aqui vai um roteiro baseado em procedimentos padrão no Brasil, conforme o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e normas municipais.
Verificação inicial: Consulte a prefeitura local para confirmar se o terreno atende aos requisitos de zoneamento e área mínima. Peça o Certificado de Uso e Ocupação do Solo (CUOS).
Contratação de profissional: Um engenheiro ou arquiteto credenciado deve elaborar o projeto de desmembramento, incluindo planta topográfica e memorial descritivo. Use softwares como AutoCAD para precisão.
Aprovação municipal: Submeta o projeto à Secretaria de Urbanismo e Licenciamento. O prazo varia de 30 a 90 dias, dependendo da cidade. Em São Paulo, por exemplo, o processo é feito via Sistema de Licenciamento (SLIC).
Registro no cartório: Com a aprovação, leve os documentos ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação. Inclua a Certidão de Ônus Reais e IPTU em dia.
Custos envolvidos: Espere pagar taxas de cartório (cerca de 1-2% do valor venal), honorários profissionais (R$ 5.000 a R$ 15.000) e emolumentos municipais. Prazos totais: 3 a 6 meses.
Dica importante: Evite desmembramentos irregulares, que podem levar a multas ou nulidade, como alertado pelo Tribunal de Justiça de diversos estados.
O remembramento é geralmente mais rápido, mas não menos rigoroso. Siga estas etapas, alinhadas à Resolução nº 37/2018 do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) para registros imobiliários.
Confirmação de propriedade: Certifique-se de que todos os lotes envolvidos estão quitados e registrados. Obtenha certidões negativas de débitos.
Projeto técnico: Um topógrafo ou engenheiro deve preparar a planta de união, comprovando a adjacência dos lotes.
Aprovação da prefeitura: Submeta à prefeitura para verificação de conformidade com o plano diretor. Em capitais como Belo Horizonte, isso é feito online via portal municipal.
Registro no cartório: Apresente a ata de remembramento e documentos dos proprietários. O cartório emitirá uma nova matrícula unificada.
Atualização fiscal: Informe a Receita Federal e a prefeitura para recalcular IPTU e ITBI, se aplicável.
Custos: Menores que o desmembramento, em torno de R$ 2.000 a R$ 8.000, com prazos de 1 a 3 meses.
| Aspecto | Desmembramento | Remembramento |
|---|---|---|
| Objetivo | Dividir para multiplicar usos | Unir para expandir |
| Complexidade | Alta (projetos e aprovações) | Média (menos burocracia) |
| Riscos | Irregularidades podem anular lotes | Disputas de propriedade se não consensual |
| Benefícios | Aumenta liquidez do imóvel | Facilita grandes construções |
Sempre consulte um advogado imobiliário para evitar armadilhas, como embargos de vizinhos ou questões ambientais. A ABNT NBR 13.134 orienta sobre estudos de viabilidade para esses processos, garantindo sustentabilidade urbana.
Desmembramento e remembramento não são apenas trâmites burocráticos – são estratégias poderosas para maximizar o potencial de seus imóveis em um mercado dinâmico. Seja para um leigo explorando opções de investimento ou um profissional de design de interiores visualizando novos espaços, entender esses processos abre portas para inovações na arquitetura e construção. Recomendo começar consultando a prefeitura de sua cidade e um especialista local. Tem dúvidas? Deixe um comentário abaixo – estou aqui para ajudar a descomplicar o mundo imobiliário!
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